Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são uma das opções para diversificar investimentos em renda fixa.
Em tempos de juros altos, como os atuais, investir em CRI ganha atratividade, especialmente para quem pretende aplicar recursos por prazos mais longos.
Mas, antes de escolher o seu título, vale a pena analisar alguns detalhes. Entenda quais a partir de agora.
O que é um CRI?
Um CRI é um título de renda fixa que representa a dívida de uma empresa. Emitidos por securitizadoras, eles servem para:
- financiar projetos imobiliários: comprar terrenos, construir empreendimentos residenciais ou comerciais, reformar imóveis (retrofit, por exemplo);
- adiantar valores a receber: antecipar aluguéis ou recursos de um financiamento imobiliário.
Ou seja: assim como outros investimentos de renda fixa, o CRI funciona como um empréstimo entre companhia e investidor, que aplica seu dinheiro nesses títulos em troca de receber os valores no futuro corrigidos por uma taxa de juros.
Uma das principais vantagens de investir em CRI é a isenção de Imposto de Renda para a pessoa física.
Além disso, a rentabilidade desses papéis geralmente acompanha (ou até supera) o CDI, índice que é referência para os investimentos conservadores. Entenda mais a seguir.
Como a rentabilidade de um CRI é determinada
A rentabilidade de um CRI pode ser dada por:
- Taxa prefixada: valor explícito no momento da contratação do investimento (15% ao ano, por exemplo);
- Taxa pós-fixada: ligada a um indicador financeiro, como o CDI (por exemplo: 120% do CDI – ou seja, o rendimento do CDI + 20% sobre o valor investido);
- Taxa híbrida: composta por uma taxa prefixada mais a variação de um indicador (por exemplo: IPCA + 6% ao ano – o que significa uma taxa prefixada de 6% mais a correção do capital pelo IPCA, o índice oficial de inflação no Brasil).
No caso de uma oferta primária (quando um título é oferecido ao mercado pela primeira vez), essas taxas são definidas no momento da emissão do CRI.
Depois disso, os títulos já emitidos podem ser negociados no chamado mercado secundário, por meio de corretoras, como a Monte Bravo, e outras plataformas de investimento. É a existência desse mercado que permite ao investidor resgatar um CRI antes do prazo de vencimento.
A negociação de CRIs no mercado secundário funciona de forma semelhante à compra e venda de ações: compradores e vendedores fazem suas ofertas e, quando eles chegam a um acordo em relação à taxa, o negócio é fechado.
Importante: O rendimento de um CRI obedece sempre a taxa contratada se a aplicação for mantida até o vencimento. Em caso de resgate antes do prazo, como vimos anteriormente, as taxas variam de acordo com as condições do mercado.
8 pontos para analisar antes de investir em CRI
Quanto maior o risco, maior o retorno. Essa máxima comum dos investimentos também se aplica ao investimento em CRI.
Entenda a seguir como essa relação entre risco e retorno funciona na prática e saiba o que considerar antes de fazer suas aplicações.
1. Perfil de investidor
Os CRIs são considerados investimentos de maior risco e, portanto, são indicados para investidores com perfil arrojado.
2. Prazo do investimento
Os prazos de vencimento dos CRIs geralmente são mais longos: entre cinco e dez anos, em média.
Títulos mais longos tendem a oferecer maior retorno, uma vez que o prazo de investimento é maior. Por isso, eles são opções para quem pretende investir no longo prazo, com foco em preservação ou aumento de patrimônio.
3. Liquidez
Como a liquidez dos CRIs geralmente é menor que a de outros investimentos de renda fixa, o mais adequado é manter o investimento até o vencimento.
Mas, como vimos anteriormente, é possível resgatar uma aplicação antes desse prazo a partir da venda do título no mercado secundário.
É claro, as condições oferecidas variam e podem não ser vantajosas. Por isso, vale a pena analisar caso a caso.
4. Riscos envolvidos
Existem dois principais riscos envolvidos no investimento em CRIs.
- Risco de mercado: possibilidade de mudança nas taxas de juros, liquidez e outras condições de mercado;
- Risco de crédito: possibilidade de inadimplência do emissor do título.
Os CRIs não são cobertos pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Isso significa que, em caso de falta de pagamento, existem outros mecanismos de proteção ao investidor.
O prospecto do CRI, um extenso documento que detalha as características do título, explica as garantias que o investimento oferece.
Essas garantias variam conforme o emissor e podem ser terrenos, imóveis, ações de empresas, entre outros itens.
5. Qualidade do crédito e solidez do emissor
Na hora de avaliar um CRI, o tamanho da empresa emissora também importa.
Títulos de companhias maiores costumam ser considerados de melhor qualidade, pois as garantias oferecidas tendem a ser mais sólidas.
Uma das formas de analisar essa qualidade é por meio do rating (classificação de risco), uma avaliação emitida por agências como S&P, Fitch, Moody’s e outras.
Essa avaliação é composta por letras e símbolos que indicam a qualidade do título, sendo:
- Notas A: baixo risco de crédito
- Notas B: risco moderado
- Notas C: risco elevado
- Nota D: em default (instituições inadimplentes)
6. Garantias adicionais
Alguns CRIs oferecem garantias extras, como venda de propriedades para pagamento de investidores, seguros de crédito ou fianças bancárias.
Essas garantias podem mitigar o risco do investimento, mas é importante entender sua efetividade.
Para isso, vale a pena contar com uma assessoria especializada para avaliar o investimento. A Monte Bravo oferece esse suporte a você.
7. Cenário econômico
O cenário hoje é de perspectivas positivas para o mercado imobiliário em razão de:
- rescaldo da recuperação econômica após a pandemia de covid-19;
- inflação sob controle e INCC (índice que mede a evolução dos preços na construção civil) em queda.
Além disso, a Selic, a taxa básica de juros brasileira, está hoje estacionada em 10,5% ao ano e deve voltar a cair a partir de 2025.
Como a remuneração dos CRIs geralmente fica próxima à Selic, os títulos de hoje tendem a oferecer taxas mais vantajosas, já que a perspectiva é de uma Selic menor no futuro.
Ou seja: para quem pretende investir por um prazo mais longo, é uma oportunidade de alocar patrimônio em papéis com maior potencial de rentabilidade.
8. Rentabilidade
Depois de analisar todos os pontos anteriores, chegou o momento de olhar para a taxa de retorno do investimento.
Essa taxa está diretamente ligada ao risco do emissor, ao prazo e às garantias do investimento e, portanto, não deve ser avaliada isoladamente.
Nessa avaliação, prevalece uma máxima comum nos investimentos: quanto maior for o risco, maior tende a ser o retorno oferecido.
Vale a pena analisar o rating e os materiais que detalham a oferta para tomar uma decisão informada e fazer uma boa escolha de títulos para a sua carteira.
Conte com a Monte Bravo para investir em CRI
Investir em CRI pode ser uma alternativa para diversificar os seus investimentos. Mas, como você viu aqui, esses investimentos são mais sofisticados e exigem análise mais criteriosa.
Nesse sentido, vale a pena contar com profissionais qualificados para definir qual é a melhor estratégia para o seu caso.
Aqui na Monte Bravo, podemos ajudar você a avaliar as opções disponíveis no mercado e a escolher as mais adequadas ao seu perfil e aos seus objetivos.
Além disso, oferecemos oportunidades exclusivas para nossos clientes, uma vez que temos uma área dedicada a fazer a parte entre empresas em busca de recursos e investidores com interesse em títulos corporativos. Abra sua conta na Monte Bravo ou fale com seu assessor de investimentos para saber mais.
